Ennyit kell adózni ingatlan eladása után
Ingatlanadó 2019 – egy ingatlan eladásnál egyáltalán nem mindegy, milyen költségekre számíthatunk. Kifejezetten fontos ez akkor, ha az eladás után keletkezett bevételből másik ingatlant vásárolunk vagy esetleg még hitelt is veszünk fel mellé. Az adót akkor kell megfizetni, hogy ha drágábban adjuk el ingatlanukat, mint amennyiért korábban megvásároltuk. Amennyiben magánszemélyként adjuk el otthonunkat, akkor az ebből származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. Az ingatlan adózás mértékét 2019-ben az érthetőség kedvéért gyakorlati példával fogjuk szemléltetni.
Ingatlanadó 2019 – gyakorlati példa
Egy magánszemély 2019. évben 36.000.000 forintért értékesíti a 2015. évben 24.000.000 forintért vásárolt családi házát. Az adásvételi szerződés alapján a vevő a vételár összegéből 21.000.000 forintot a szerződés megkötésekor az eladónak átad, a maradék 15.000.000 forintot pedig a következő 4 évben, részletekben fizeti meg, amelyre tekintettel még 1.500.000 forint kamatot is fizet. A kamatfizetésről az adásvételi szerződés rendelkezik. Az eladó kicserélte a külső nyílászárókat és megcsináltatta a ház szigetelését. A munkálatok számlával igazolt költségei 5.250.000 forintot tettek ki. 2018. éveb a családi ház ki lett festve, ezekről a munkálatokról 750.000 forintos számlával rendelkezik. A család tagjai a kerítés felújítását is elvégezték házilagos kivitelezésben mintegy 900.000 forint értékben. Az átruházással összefüggésben felmerült számlával igazolt költségek összesen 750.000 forintot tettek ki.
Ingatlanadó 2019 – Hogyan jutottunk el a megoldásig?
Az ingatlanértékesítésből és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmet a bevételből kiindulva, a költségek és a tulajdonban tartás időszakát figyelembe véve kell meghatározni.
Az ingatlanértékesítésből és vagyoni értékű jog átruházásából származó bevétel minden olyan bevétel, amelyet az eladó az átruházásra tekintettel megszerez. Szerzési időpontnak azt tekintjük, amikor az erről szóló okiratot benyújtották az ingatlanügyi hatósághoz.
A bevételből le kell vonni a magánszemélyt terhelő igazolt költségeket;
– megszerzésre fordított összeg és az ezzel összefüggő kiadások
– értéknövelő beruházások
– átruházással kapcsolatos kiadások
Az így kapott számított összeg 100%-a jövedelemnek minősül a szerzési évben, és az azt megelőző 1. évben, 90%-a a megelőző 2. évben, 60%-a a megelőző 3. éveben, 30%-a a megelőző 4. évben és 0%-a az 5. és azt megelőző években történt szerzés esetén.
Az ingatlanadó mértékének meghatározása
Amennyiben a vevő a vételárat részletekben fizeti meg, akkor is a teljes vételárat kell az értékesítés évében bevételnek tekinteni, mivel az 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról rendelkezése értelmében a jövedelemszerzés napja az értékesítésről szóló szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának a napja.
Értéknövelő beruházásnak az ingatlan szokásos piaci értékét növelő beruházás minősül, valamint az olyan állagmegóvás, amely az átruházást megeleő 24 hónapon belül a bevétel 5%-át meghaladó mértékű kiadással járt. A családi ház festésével kapcsolatos munkálat (esetünkben 750.000Ft) állagmegóvásnak minősül, de nem lehet elszámolni, mert nem éri el a bevétel 5%-át ( 36.000.000 Ft (eladási ár) + 1.500.000 Ft (kamat) = 37.500.000 Ft (összes bevétel) / 100 * 5 = 1.875.000 Ft).
Házilagos kivitelezésű munka esetén a saját munkavégzés értéke költségként nem számolható el!
A tulajdonban tartás figyelembevétele
| A szerzés éve (vásárlás, öröklés, ajándékozás) | Jövedelem a számított összeg |
| 0. év – 2019 | 100%-a |
| 1. év – 2018 | 100%-a |
| 2. év – 2017 | 90%-a |
| 3. év – 2016 | 60%-a |
| 4. év – 2015 | 30%-a |
| 5. év – 2014 | 0%-a |
Ingatlanadó 2019 – az adó mértékének kiszámítása
| Az ingatlanadó mértékének kiszámítása | Magyarázat | ||
| Az ingatlan eladási ára | 36 000 000 Ft | – | – |
| A vevő által fizetett kamat | 1 500 000 Ft | – | – |
| Bevételek összesen | – | 37 500 000 Ft | Eladási ár + vevő által fizetett kamat összege |
| Az ingatlan szerzési összege | 24 000 000 Ft | – | – |
| Az értéknövelő beruházások | 5 250 000 Ft | – | Nyílászárók, szigetelés stb. |
| Az átruházások költségeinek összege | 750 000 Ft | – | Ügyvédi és szakértői díjak, igazolások stb. |
| Költségek összesen | – | 30 000 000 Ft | Ingatlanszerzési összege + értéknövelő beruházások + átruházások költségeinek összege |
| A számított összeg | – | 7 500 000 Ft | A bevételek összesen és a költségek összesen különbözete |
| Adóköteles jövedelemnek minősül a számított összeg 30% | – | 2 250 000 Ft | A számított összeg 30%-a (7.500.000 Ft * 0,3) |
| Személyi jövedelemadó (15%) | – | 337 500 Ft | Az adóköteles jövedelem 15%-a (2.250.000 Ft * 0,15) |
Amennyiben az adóbevallásunkat a Nemzeti Adó- és Vámhivatal készíti el, akkor mindenképpen figyelni kell arra, hogy ki kell egészíteni a bevallási tervezetet a NAV internetes e-SZJA felületén, melyen szerepeltetni kell az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet.
Kapcsolódó írások:
– Ingatlan adásvételi szerződés 2019
– Adásvételi szerződés érvénytelensége
